Приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала

На сегодняшний день одной из наиболее актуальных проблем семейного жизнеобеспечения для всех россиян остается проблема, связанная с улучшением жилищных условий.

С целью создания условий для обеспечения достойной жизни и свободного развития детей в семьях с двумя и более детьми государством уже более девяти лет назад была введена такая мера государственной поддержки, как материнский (семейный) капитал (далее – МСК), предоставление которого предусмотрено Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее - Закон № 256-ФЗ).

Данный закон распространяет свое действие на семьи, в которых второй и последующий ребенок рождены (будут рождены) или усыновлены (будут усыновлены) в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2018 года.

При этом лица, получившие государственный сертификат на МСК (далее – сертификат), могут распорядиться средствами МСК в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:

· улучшение жилищных условий;

· получение образования ребенком (детьми);

· формирование накопительной пенсии для женщин, родивших (усыновивших) второго, третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 года, если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

· приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов.

Конечно, наибольшей популярностью пользуется направление средств МСК на улучшение жилищных условий. В данных целях владельцы сертификата могут направить эти средства на приобретение жилого помещения путем:

· приобретения (строительство) жилого помещения, осуществляемого гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах;

· строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

При этом допускается использование ипотечного кредитования либо иных заемных денежных средств.

Остановимся подробнее на случае приобретения за счет средств МСК жилого помещения (квартиры).

Поскольку средства МСК имеют целевое назначение, жилое помещение, приобретенное с использованием таких средств, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 вышеуказанного закона оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Такое оформление возможно как сразу на всех членов семьи на основании договора купли-продажи, так и на владельца сертификата (когда непосредственными участниками договора купли-продажи супруг владельца сертификата и несовершеннолетние дети не являются), с последующим оформлением жилого помещения в общую долевую собственность.

Последующее отчуждение долей в праве общей долевой собственности на квартиру в пользу супруга и несовершеннолетних детей может быть осуществлено путем заключения сделки, предусмотренной законом.

Поскольку в соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возмездные сделки между несовершеннолетними детьми и их законными представителями (родителями) запрещены, а распределение долей на основании соглашения допустимо только между участниками общей долевой собственности (245 ГК РФ), оформление права общей долевой собственности на несовершеннолетних детей возможно на основании договора дарения.

При оформлении доли в праве общей долевой собственности на приобретенную за счет средств МСК квартиру на супруга владельца сертификата необходимо также учитывать следующее.

Средства МСК, имея специальное назначение, в силу пункта 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними.

Следовательно, оформление на супруга доли в праве общей долевой собственности на квартиру, полностью приобретенную за счет средств МСК, также возможно лишь на основании договора дарения.

В связи с тем, что при приобретении жилого помещения не всегда существует реальная возможность сразу оформить его в общую собственность всех членов семьи, в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 № 862, предусмотрено, что в тех случаях, когда жилое помещение не является общей собственностью родителей и детей, одним из условий предоставления этих средств является письменное обязательство, взятое на себя собственниками данного жилого помещения и удостоверенное нотариально, согласно которому по истечении определенного времени новое жилое помещение будет оформлено в общую собственность всех членов семьи.

Срок исполнения такого обязательства установлен законом и зависит от способа приобретения жилого помещения и наличия (либо отсутствия) зарегистрированного обременения.

В тех случаях, когда недобросовестный родитель или родители не выделяют доли в приобретенном жилье своим несовершеннолетним детям, защиту прав несовершеннолетних берет на себя прокуратура России, инициируя судебные дела о понуждении законных представителей к выделению несовершеннолетним доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК.

Стоит также отметить, что право на использование МСК в целях приобретения жилого помещения может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей

Исключением является необходимость использования средств МСК на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. Заявление о распоряжении средствами МСК в таких случаях может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Однако при этом следует иметь в виду, что Закон № 256-ФЗ разрешает использовать МСК на погашение займов по договорам, заключенным с организациями, на граждан-займодателей положения данного закона не распространяются.