ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УЧАСТКОВ В ГСК

Одной из актуальных проблем нашего времени является оформление в соответствии с действующим законодательством прав на земельные участки в гаражно-строительных кооперативах (далее – ГСК).

Ни для кого не секрет, что, зачастую, такие земельные участки используются собственниками гаражных боксов без оформленных в установленном порядке прав на земельный участок, т. е. с нарушением требований земельного законодательства.

Как определить, наличие либо отсутствие нарушения требований земельного законодательства со стороны собственников гаражей при использовании гаражных боксов? Рассмотрим несколько ситуаций.

Есть ГСК, в которых членам кооператива (собственникам гаражей) органами местного самоуправления или иными уполномоченными органами - комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, на земельные участки в границах ГСК индивидуально выдавались государственные акты или свидетельства о праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, аренды. Для данной категории правообладателей указанные государственные акты, свидетельства и иные документы, удостоверяющие права на землю, выданные до введения в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае отсутствия у собственника гаража вышеуказанных документов члену гаражного кооператива необходимо обратиться к председателю и выяснить, на каком праве земельный участок, на котором находятся гаражи, был предоставлен ГСК. Как правило, земельные участки выделялись кооперативам на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При предоставлении земельного участка кооперативу на основании договора аренды, по истечении срока аренды в соответствии с условиями договора срок аренды может быть продлен.

Земельный участок предоставленный кооперативу на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования также является оформленными в установленном порядке, а использование гаражных боксов в данной ситуации осуществляется собственниками без нарушения требований действующего законодательства.

В случае отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, оформленных на имя собственника гаража, а также при отсутствии правоустанавливающих документов о предоставлении земельного участка кооперативу можно сделать вывод о том, что земельный участок используется собственниками гаражных боксов без оформленных в установленном порядке прав на земельный участок, что в свою очередь, является нарушением требований земельного законодательства и влечет административную ответственность. Существует несколько вариантов решения проблемы:

1) Члены кооператива – собственники гаражных боксов могут приобрести участок в общую долевую собственность. Для выкупа земельного участка правообладателям гаражных боксов следует обратиться в орган местного самоуправления. Решение о выкупе земельного участка принимается на общем собрании членов кооператива. Поскольку объекты недвижимости (помещения гаражных боксов) являются составной частью здания, находящегося на неделимом земельном участке, для выкупа такого земельного участка и оформления земли в общую долевую собственность, требуется наличие документов, подтверждающих право собственности на гаражные боксы всех членов ГСК. Следовательно, для выкупа земельного участка в обязательном порядке, оформить свои гаражи и зарегистрировать права собственности на них необходимо всем членам ГСК. После получения свидетельств о государственной регистрации члены ГСК должны обратиться в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком с заявлениями о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность.

2) Для оформления надлежащим образом прав на земельный участок без участия других собственников гаражей, собственнику гаражного бокса следует самостоятельно обратиться в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, в соответствии с п.6 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него на стороне арендатора остальных собственников гаражей. Следует учитывать, что орган местного самоуправления имеет право в судебном порядке понудить к заключению договора аренды земельного участка отдельных владельцев гаражей, не оформивших надлежащим образом свои права на земельный участок.