Особенности отчуждения недвижимости несовершеннолетними

Ежедневные обращения граждан в Управление Росреестра по Вологодской области подтверждают интерес к особенностям государственной регистрации прав, когда собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации несовершеннолетние дети также могут быть собственниками объектов недвижимого имущества, а также распоряжаться им (продавать, покупать, обменивать). Однако обладают неполной дееспособностью. Это означает, что для заключения сделки необходимо согласие их законных представителей, то есть родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего ребенка.

В Российской Федерации совершеннолетие наступает с 18 лет, то есть гражданин приобретает дееспособность в полном объеме. От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет, самостоятельно совершают сделки, расписываются в документах, но делают это с оговоркой, что все их действия происходят с письменного согласия отца или матери или других законных представителей. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Для того, чтобы продать недвижимое имущество, которое является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки, в котором четко указываются условия, при соблюдении которых может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии положительного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо получение согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка.

Согласие органа опеки необходимо также и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего, как

- залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний;

- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;

- сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;

- обмен имущества несовершеннолетнего;

- отказ от преимущественной покупки доли;

- раздел имущества несовершеннолетнего;

- отказ от наследства;

- выдел доли из имущества несовершеннолетнего;

- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Федеральными законами от 29.12.2015 г. №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и от 02.06.2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.